부동산 소유권과 관련한 소송
명의신탁과 관련하여 신탁자, 수탁자, 매도인, 제3자 사이의 각종 분쟁
명의신탁이란 “대내적 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여둔 것”, ”당사자의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매등의 형식으로 이전하여 두는 것“등으로 정의하며, 명의신탁목적물의 소유권은 실질적으로 신탁자에게 귀속되는 것으로 보고 있습니다.
부동산실명법상 명의신탁약정이라 함은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 "실권리자"라 한다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말합니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제2조 제1호).
명의신탁은 헌법상의 사적 자치의 원칙 중 하나인 계약자유의 원칙을 근거로 하여 대법원 판례에 의하여 확립되었고, 개인간의 명의신탁 약정은 판례에 의하여 사법적으로 유효한 것으로 인정되어 왔습니다. 학계에서는 명의신탁의 효력에 관하여는 명의신탁은 허위표시에 해당되어 무효라는 견해와 내심의 효과의사와 표시상의 효과의사가 일치하므로 유효라는 견해가 있어 왔습니다. 그러나 부동산실명법은 부동산에 관한 소유권 등의 권리를 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고, 부동산에 관한 거래의 정상화와 가격의 안정을 추구하기 위하여, 명의신탁에 대한 일반적 금지규정을 두었을 뿐 아니라(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제3조제1항), 명의신탁의 채권계약 및 그에 의한 물권적 합의의 사법적 효력까지 무효화하는 효력규정을 두고 있습니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조제1항·제2항).
2자간 등기명의신탁
2자간 등기명의신탁이란 신탁자의 명의로 되어 있는 부동산등기를 명의신탁약정에 따라 수탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우로서, 즉, 소유자인 신탁자가 수탁자에게 매매 등의 형식으로 소유권이전등기를 해 주면서 명의신탁약정을 하는 것을 말한다. 2자간 등기명의신탁의 경우 신탁자·수탁자간 명의신탁약정 및 그 명의신탁약정에 기한 소유권이전등기는 무효가 됩니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조제1항·제2항). 따라서 명의신탁부동산의 소유권은 여전히 신탁자에게 있습니다.
3자간 등기명의신탁
3자간 등기명의신탁이란 매도인과 신탁자가 신탁부동산에 대한 매매계약을 체결하고, 다만 소유권이전등기는 수탁자명의로 하는 경우를 말합니다. 즉, 매도인으로부터 매수인 겸 신탁자가 부동산을 매입하면서 소유권이전등기를 수탁자 앞으로 하는 것입니다. 3자간 등기명의신탁은 뒤에 살펴보는 계약명의신탁의 구조와 유사한데, 양자의 차이는 신탁자를 매매계약의 당사자로 인정하느냐에 따라 그 차이가 있습니다. 즉, 전자는 신탁자가, 후자는 수탁자가 매매계약의 당사자로 인정되는 것입니다. 이 경우 신탁자·수탁자간 명의신탁약정은 무효가 되고, 매도인·수탁자간 소유권이전등기도 무효가 됩니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제1항·제2항).
계약명의신탁
계약명의신탁(契約名義信託)이란 수탁자·신탁자간 명의신탁약정에 의하여 수탁자가 매매계약의 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 그 부동산의 소유권을 수탁자명의로 등기하는 경우를 말합니다. 부동산실명법은 등기명의신탁 이외에도 계약명의신탁까지 그 적용대상으로 삼고 있습니다. 신탁자가 매도인과 계약을 체결하는 과정에서, 신탁자가 수탁자를 내세워 매도인으로 하여금 그 매도인 명의로 매도인과 계약을 체결하게 한 경우와 신탁자가 수탁자의 이름을 빌려 자신이 직접 수탁자명의로 매도인과 계약을 체결한 경우 등을 구분하지 않고 계약명의신탁의 법리를 적용하고 있습니다.
계약명의신탁의 경우에도, 신·수탁자간의 명의신탁약정은 무효입니다. 그러나 부동산실명법은 매도인이 신·수탁자간의 명의신탁약정사실을 알지 못한 경우에는 예외적으로 그 물권변동, 즉 등기는 유효하게 취급합니다(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서). 따라서 부동산실명법 제4조 제1항 및 제2항에 의하면, 신·수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 신·수탁자간 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다. 또한, 경매를 통하여 부동산을 매수하려는 신탁자는 수탁자와 계약명의신탁약정을 하고, 수탁자명의로 경락허가결정을 받기로 약정하여 그에 따라 경락이 이루어진 경우, 경매로 인한 물권변동은 유효하며 부동산의 소유권은 수탁자에게 있습니다.
명의신탁과 관련한 민사분쟁이 발생하는 사안에서는 횡령·배임이나 강제집행면탈 등의 형사처벌 조항이 함께 문제되므로, 많은 경우 형사사건을 같이 진행하게 됩니다.
종중과 종원 사이의 명의신탁 관련 분쟁
종중이란 공동선조의 분묘수호와 제사 및 종원 상호간의 친목 등을 목적으로 하여 구성되는 자연발생적인 종족집단을 말합니다. 이전에 종중 명의의 등기를 할 수 있는 방법이 없어, 종중의 재산을 종중의 구성원 명의로 등기하여 두는 경우가 많았고, 이를 둘러싸고 많은 분쟁이 발생하였습니다.
종중과 종중원 등 등기명의인 사이에 어떤 토지에 관한 명의신탁 여부가 다투어지는 사건에 있어서, 일단 그 토지에 관하여 등기명의인 앞으로 등기가 경료될 당시 어느 정도의 유기적 조직을 가진 종중이 존재한 사실이 증명되고, 그 다음 그 토지가 종중의 소유로 된 과정이나 내용이 직접 증명된 경우는 물론, 등기명의인과 종중과의 관계, 등기명의인이 여럿이라면 그들 상호간의 관계, 등기명의인 앞으로 등기가 경료된 경위, 시조를 중심으로 한 종중 분묘의 설치상태, 분묘수호와 봉제사의 실태, 그 토지의 규모와 관리상태, 그 토지에 대한 수익의 수령·지출관계, 제세공과금의 납부관계, 등기필증의 소지관계 등 여러 정황에 미루어 그 토지가 종중 소유라고 볼 수밖에 없는 상당한 자료가 있는 경우라면, 그 토지가 종중의 소유로서 등기명의인 앞으로 명의신탁한 것이라고 인정할 수 있습니다.
신탁회사 신탁등기와 관련된 분쟁
"신탁"이라 함은 신탁설정자(이하 위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자라 한다)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제1조제2항).
- 신탁은 위탁자와 수탁자간의 계약 또는 위탁자의 유언에 의하여 설정할 수 있습니다(신탁법 제2조).
- 등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있습니다(신탁법 제3조제1항).
- 신탁은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 사실을 목적으로 할 수 없습니다(신탁법 제5조제1항).
- 수탁자로 하여금 소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 하는 신탁은 무효입니다(신탁법 제7조).
신탁과 관련한 사항을 기재한 신탁원부는 위탁자·수탁자·수익자와 신탁인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유, 그 밖의 신탁의 조항, 신청인의 기명날인을 포함합니다. 신탁원부는 등기부의 일부로 보고 그 기재는 등기로 보게 됩니다.
신탁 공매란 부동산 소유자(위탁자)가 부동산의 소유권을 신탁회사에 담보신탁한 후,수익권증서를 교부받아서 이를 담보로 금융기관으로 부터 대출을 받고 ,신탁회사(수탁자)는 부동산 소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 채권자(금융기관)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지.보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원하고 만약 위탁자가 금융기관에 대출금을 갚지 못하면 부동산을 수의계약 또는 자체 공매로 부동산을 처분하여 대출금을 상환하는데 이때 신탁회사에서 실행하는 공매를 신탁공매라 합니다.