토지 수용 및 보상에 관한 행정심판, 행정소송
공익사업으로 인한 토지보상
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 소정의 공익사업을 사업시행자가 수행하는 경우, 사업시행자는 해당 사업지구 내의 토지들을 협의로 취득하거나 수용하게 됩니다. 이 경우 최초 제시하는 협의가격이 정당한 보상금액에 미치지 못하는 경우가 많고, 토지 소유자는 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 통하여 정당한 보상금이 지급되도록 다툴 수 있습니다.
토지수용절차와 구제방법
사업인정
사업인정은 국토교통부장관이 공익사업의 시행자에게 그 후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 하여 일정한 내용의 수용권을 설정해 주는 행정처분의 성격을 띠는 것으로서 그 사업인정을 받음으로써 수용할 목적물의 범위가 확정되고 수용권자로 하여금 목적물에 대한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상의 권리로서의 효력을 발생시키는 것입니다.
이로 인해 사업인정고시가 있은 후에 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 초래할 우려가 있는 형질의 변경이나 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요로 하는 입목, 건물 기타 토지에 정착한 물건 또는 토지에 속한 흙, 돌, 모래, 자갈 등을 손괴 또는 수거하지 못합니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조).
협의
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고, 통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 합니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제26조 제1항).
수용재결
재결이란 협의가 불성립하는 경우 또는 협의가 불가능한 경우에 사업시행자의 신청에 의해 관할 토지 수용위원회가 사업시행자의 토지수용보상금 지급을 조건으로 토지구역, 손실보상, 수용 개시일 등을 결정하여 그 토지에 관한 권리를 사업시행자가 취득하게 하고, 토지소유자 등은 그 권리를 상실하게 하는 효과를 발생하는 형성행위를 말합니다.
협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때(제26조제2항 단서에 따른 협의 요구가 없을 때를 포함한다)에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제28조 제1항, 이하 ‘법’).
그 후 토지수용위원회의 재결이 있으면 공용수용의 절차는 종결되고, 수용의 효과가 발생하게 됩니다. 사업시행자는 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용개시일에 권리를 원시취득하고 피수용자는 목적물을 인도 또는 이전 등기할 의무를 부담합니다.
수용에 대한 소송
재결에 대한 이의신청(법 제83조)
중앙토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있으며, 지방토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다. 이의의 신청은 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 하여야 합니다.
제83조에 따른 이의의 신청의 제기는 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 아니합니다(법 제88조).
재결에 대한 행정소송(법 제85조)
사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 제34조에 따른 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전에 제84조에 따라 늘어난 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송이 종결될 때까지 수령할 수 없습니다.
제85조에 따른 행정소송의 제기는 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 아니합니다(법 제88조).
그리고 제85조제1항에 따른 기간 이내에 소송이 제기되지 아니하거나 그 밖의 사유로 이의신청에 대한 재결이 확정된 때에는 민사소송법상의 확정판결이 있은 것으로 보며, 재결서 정본은 집행력 있는 판결의 정본과 동일한 효력을 가집니다(법 제86조 제1항).
보상금증액청구소송(법 제85조 제2항)
보상금증감청구소송은 보상금에 대한 직접적인 이해당사자인 사업시행자와 토지소유자 및 관계인이 보상금의 증감을 소송의 제기를 통해 직접 다툴 수 있도록 하는 당사자소송입니다.
보상금증감청구소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를, 사업시행자일 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 합니다.
보상평가기준
토지의 보상
평가기준
부동산 가격공시법에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상토지의 위치, 현상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다. 그리고 가격시점에 있어서의 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다.
무엇보다 당해 공익사업이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가의 상승분, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 행해진 토지이용계획의 설정, 변경, 해제 등으로 인한 지가의 상승분은 배제되고, 변경 전의 기준으로 평가합니다.
도로부지의 보상평가
사도법상에 의한 사도 도로법의 적용 또는 준용을 받는 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 도로로, 개설시 관할 시장, 군수의 사도개설허가를 받은 도로를 의미하며, 인근 토지에 대한 평가금액의 1/5 이내로 평가합니다.
사실상 사도의 경우 토지소유자가 자기 토지의 이익증진을 위하여 개설한 도로로서 도시계획도로가 아닌 것을 말하며 지적공부상 도로로 표시되고 있는지의 여부와는 상관없으며 인근토지에 대한 평가금액의 1/3 이내로 평가합니다.
잔여지의 보상평가
동일한 토지소유자에 속한 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 일단의 토지의 전부를 수용해 줄 것을 청구할 수 있으며, 매수 또는 수용되는 잔여지는 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가합니다.
지장물 보상
건축물 보상-이전비보상 원칙
건물 등의 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 이전난이도 기타 가격형성상의 제 요인 등을 종합적으로 고려하여 이전비로 보상하게 됩니다. 예외적으로 건축물 등의 이전이 어렵거나, 이전으로 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 취득가격을 기준으로 보상하게 됩니다.
무허가건축물 보상
건축법상 허가, 신고, 사용승인, 허가 또는 신고없이 건축된 건축물이거나, 허가 또는 신고를 필한 건축물이라도 사용승인을 받지 못하여 건축물 대장에 등재되지 못한 건축물을 무허가 건축물이라 합니다. 이 경우 적법에 준하는 경우 이전비, 취득비 등을 비교 보상하고, 사업인정 후 무허가건축물 및 가설건축물인 경우 보상대상이 아니며, 무허가 건축물 세입자에 대한 주거이전비는 1년 이상 거주시 보상합니다.
영업손실의 보상
영업손실 보상대상의 요건
-보상계획의 공고 또는 사업인정고시가 있는 날 전부터 일정한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 영업을 행하고 있어야 합니다.
-영업을 행함에 있어서는 관계법령에 의한 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이어야 합니다.
-무허가 건축물 등에서 임차인이 영업을 행하고 있는 경우에는 그 임차인이 사업인정 고시일 등 1년 이전부터 ‘부가가치세법 제5조’에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업이어야 합니다.
-적법한 영업에 해당하지 않는 사업체는 이전비만 지급됩니다.