아파트 입주권(분양권)관련 소송

허위 과장 분양광고와 관련한 분쟁

아파트 분양광고의 일반적인 법적성질

판례는 ‘청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로 구분되는 것이다. 그리고 위와 같은 구분 기준에 따르자면, ○○아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양ㆍ후시공의 방식으로 분양되는 ○○아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동ㆍ호수ㆍ평형ㆍ입주예정일ㆍ대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 ○○아파트 및 그 부대시설의 외형ㆍ재질ㆍ구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 ○○아파트에 관한 외형ㆍ재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형ㆍ재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.’고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 참조).

분양광고의 내용 중 분양계약의 내용이 될 수 있는 것

판례는 ‘분양계약의 ○○아파트의 외형ㆍ재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형ㆍ재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형ㆍ재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 ○○아파트의 외형ㆍ재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 ○○아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다’고 판시하였습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결 참조).

선시공·후분양의 방식으로 분양된 경우

(법률사무소 집이 소송대리하여 대법원에서 파기환송된 판결)

판례는 ‘선시공·후분양의 방식으로 분양되거나,당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 ○○아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 ○○아파트 등의 외형.재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 ○○아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다.따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고,그러한 광고내용과 ○○아파트 등이 시공되었다고 하더라도, ○○아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 ○○아파트 등의 외형.재질 등에 관한 사항은 분양계약 ○○아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다’고 판시하였습니다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결 참조).

분양대행사를 통해 계약을 체결한 경우 발생할 수 있는 분쟁

분양계약체결은 주로 시공회사가 아닌 분양대행사의 직원 등이 담당하는 경우가 일반적입니다. 이 경우 분양대행사 직원들이 분양계약체결을 위하여 프리미엄 보장, 임대수익율 보장 등의 약속을 하는 경우가 있는데, 이를 분양계약서에 명시를 하거나 녹취를 해 두지 않는 한 추후 관련소송에서 이를 입증하기가 매우 어렵습니다.

판례는 ‘민법 제756조 의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다. 따라서 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수있다’고 판시하였는바(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결 참조), 분양대행사 직원의 불법행위에 대한 시행사의 사용자 책임을 인정한 바 있습니다.