하자 관련 분쟁

건물 시공상 하자로 인한 하자보수비용 청구

 시공자가 시공한 건설공사에 오시공·미시공·변경시공 등의 하자가 발생한 경우 수급인은 하자담보책임을 지게 되고 이는 법이 특별히 인정한 무과실책임입니다.또한 수급인은 하자보수에 갈음하는 손해 이외에 하자로 인하여 손해가 확대된 경우 그 확대된 손해에 대하여도 손해배상책임을 부담하게 될 수도 발생합니다. 도급인은 하자보수를 청구하는 대신 손해배상을 청구할 수 잇고, 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있는데, 이는 선택적 또는 중복적으로 행사할 수 있습니다. 그러나 수급인의 잘못으로 인하여 하자가 발생하게 되면 도급인은 수급인의 시공능력을 믿지 못하고 하자보수청구보다는 손해배상을 선호하는 것이 일반적입니다.

하자보수와 관련한 소송이 진행되는 경우, 그 하자보수비를 입증하기 위하여는 법원의 감정절차가 이루어져야 합니다. 그런데 이 경우 실제 민간건설공사 도급계약은 시공자들의 수많은 경쟁으로 인하여 낮은 이윤과 저가의 계약금액에 이루어지는 데 반하여, 하자감정에 따른 하자보수비용은 법원의 감정기준 및 표준품셈, 물가기준 등에 의하여 이루어지므로 실제 공사비용보다 높게 나오는 경우가 많습니다. 그리고 법원의 감정절차에 의하여 하자보수비용이 산정되더라도 하자가 감정되는 시점의 건물수명을 고려하여 법원의 직권으로 책임을 제하여 감액하는 경우가 많이 있습니다.

집합건물에 발생한 하자와 관련한 보수비용 청구

아파트, 상가, 오피스텔 등과 같이 집합건물법이 적용되는 집합건물은 그 하자 관련 분쟁이 일반적인 건물과 차이를 보이게 됩니다. 집합건물법은 집합건물 분양자의 수분양자에 대한 하자담보책임은 민법 규정을 준용한다고 하는 한편, 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정한 것보다 매수인을 불리하게 한 특약의 효력을 부인하는 강행규정을 두고 있고, 시공자 또한 같은 담보책임을 진다고 규정하는 등 집합건물의 수분양자를 보호하고 있습니다.

집합건물의 하자보수와 관련한 소송이 진행되는 경우, 당사자가 다수가 되는 경우가 많고 건축물의 규모에 비추어 하자보수비용의 액수가 크다는 점 때문에 그 감정절차를 진행하는데 있어 신중을 기하여야 합니다. 하자보수비용을 청구하는 당사자는 소송을 진행하기에 앞서 전문적인 적산업체 등을 통하여 그 하자내용 및 예상되는 보수비용을 철저히 파악하고 이를 반영하여 감정을 신청하여야만이대단위 아파트 등 대규모 집합건물의 하자사항을 빠짐없이 반영하고 그 하자보수비를 충분히 책정받을 수 있습니다.