공사대금 관련 분쟁

공사대금 미지급에 따른 공사대금 청구

건축주가 공사대금을 미지급하여 공사대금과 관련한 분쟁이 발생하는 경우 공사의 완성 여부가 우선적으로 다투어집니다. 원칙적으로 공사의 완성 여부에 대한 입증책임은 시공자에게 있고, 건축물 같은 경우는 관할관청의 사용승인이 있었는지 여부가 일의 완성 여부 판단에 중요한 역할 중 하나입니다. 기타 인테리어 공사 등과 같이 사용승인 절차가 없는 공사의 경우 기타 관련 자료를 통하여 일의 완성 여부를 입증하여야 합니다.

도급계약의 해제·해지에 의한 기성고 청구

공사가 중간에 타절된 경우에는 기성고 입증의 문제로 전환되는데, 이 때 기성고를 입증하기 위하여는 재판부에 감정을 신청하고 그 감정결과를 받아야 합니다. 통상적으로 당사자가 감정을 신청하면, 법원이 3인의 감정위원을 통하여 예상감정료를 산정하고, 다시 3인 중 1인을 감정인으로 추천하여 감정인을 선정하는 절차를 거치게 됩니다.

이때 기성 부분에 대한 공사대금은 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 위 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 기성고 비율 즉, 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 더한 금액 중에서, 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율에 의한 금액으로 산정하게 됩니다.

건축주 지시 또는 설계변경에 의하여 실시한 추가공사대금 청구

설계변경에 의하여 추가공사가 이루어지는 경우에는 그 변경계약에서 정한 공사대금을 청구하므로 문제가 생길 소지가 적습니다. 그러나 공사진행 과정에서 그때그때 설계변경 사유가 발생하고 그때마다 설계변경 절차가 철저히 이루어질 수 없는 공사현장의 특성 및 건축주의 요구에 의하여 구두로 추가공사지시가 이루어지는 경우가 많이 발생하는데 이때에는 그 추가공사대금의 정산 문제가 남습니다.

일반적으로 정액도급계약의 경우, 시공자에게 추가로 비용이 발생하였다고 하더라도 이는 당초 계약에 포함된다고 보는 것이 원칙이지만, 실제로 물량의 증가를 동반하는 추가공사가 이루어졌고 그 추가공사가 건축주와 시공자 사이에 (명시적 또는 묵시적) 증액 합의에 의한 것이라는 사정이 입증되면 그 추가공사대금을 지급할 의무가 발생합니다. 그 증액 합의에 대하여는 시공자 측에서 입증하여야 하나, 묵시적 합의도 인정하므로 명시적으로 인정하지 아니하였다고 하여 추가공사금액이 당연히 부정되는 것은 아닙니다. 따라서 추가공사인정과 관련하여 전문적이고 폭 넓은 변론이 필요합니다.