임대인이 전세계약 갱신거절 의사를 밝히지 않아 묵시적으로 계약기간이 갱신됐다면, 임차인의 채권자가 임대인을 대신해 임차인을 상대로 아파트 인도를 요구할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.
대법원 민사3부(주심 이동원 대법관)는 롯데카드가 A씨를 상대로 낸 대출금소송(2020다223781)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.
A씨는 2015년 11월 롯데카드로부터 2년간 전세자금 7000여만원을 대출 받으면서 임대차보증금 반환채권을 담보로 제공하는 아파트 근질권 설정 계약을 맺었다. 당시 A씨는 한국토지주택공사 아파트를 임차해 거주하고 있었고, 2016년 2월 임대차기간을 2년간 갱신했다. 그런데 A씨는 2017년 11월 대출약정 만기일 이후에도 롯데카드에 대출금을 갚지 않았다. 이에 롯데카드는 2018년 3월 A씨에게 변제를 요구했지만 불응하자 "대출금을 갚으라"며 소송을 냈다. 롯데카드는 또 채권자대위권을 주장하며 A씨에게 아파트를 주택공사에 인도하라고 요구했다. 한편 주택공사는 2018년 1월 임대차기간이 끝나자 계약을 갱신하기 위해 증액보증금 지급과 계약 체결을 A씨에게 요청했고, A씨는 2019년 뒤늦게 미납된 증액보증금과 관리비 등을 납부하고 현재까지 해당 아파트에 거주하고 있다.
1,2심은 "A씨는 대출원리금 7500여만원을 롯데카드에 지급하라"며 "A씨와 주택공사의 임대차계약은 2018년 1월 종료됐고, 질권자인 롯데카드는 질권의 목적인 임대차보증금반환채권을 주택공사에 직접 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "롯데카드는 채권 보전을 위해 채권자대위권을 행사해 임대인인 주택공사를 대위해 A씨에게 아파트의 인도를 구할 수 있다"며 "A씨는 주택공사에 아파트를 인도할 의무가 있다"고 판시했다.
하지만 대법원의 판단은 달랐다.
재판부는 "A씨는 2019년 4월 1심 변론종결일을 기준으로 주택공사에 미납한 돈이 없고, 해당 아파트에 거주하고 있다"며 "임대차계약에 따른 계약기간은 2020년 1월까지이고, A씨는 입주자격을 충족해 갱신계약이 진행 중이다"라고 밝혔다. 그러면서 "주택공사는 A씨에게 임대차계약 갱신을 거절한 적이 없다"며 "임대차계약이 기간만료로 종료된 것임을 전제로 롯데카드가 주택공사를 대위해 A씨에게 아파트를 인도할 것을 요구할 수 없다"고 설명했다.
다만 대출금 변제 청구에 대해서는 원심과 같이 "A씨는 롯데카드에 대출금과 그 이자를 모두 갚을 의무가 있다"고 판시했다.