승소사례

사건 개요

채권자는 지방에서 2층 펜션 건물을 소유·운영하고 있었습니다.

공사 당시 자재를 공급했던 사람이 대금을 받지 못했다는 이유로, 그 가족이 펜션 2층 일부를 점거하고 “유치권 행사 중” 현수막을 걸고, CCTV까지 설치해 영업과 관리 업무를 방해했습니다.

당사자 주장

건물주(채권자): 공사 도급계약은 이미 해제되었고, 본인이 공사를 마무리해 사용승인까지 받은 상태이므로, 점유자는 적법한 유치권이 없다고 주장.

그럼에도 무단 점유와 CCTV 설치로 펜션 관리·영업이 방해되고 있으니, 인도·철거 및 업무방해금지를 구했습니다.

점유자(채무자): 공사수급인으로부터 채권과 유치권을 넘겨받았으니, 건물을 점유할 권리가 있고, 업무방해도 아니라는 입장이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같은 이유로 건물주의 손을 들어주었습니다.

자재대금 채권은 ‘건물 자체에 관해 생긴 채권’이 아니라서 유치권의 대상 채권이 될 수 없다고 보았습니다.

펜션 객으로 가장해 들어와 점거하고 퇴거 요구에 응하지 않은 행위는 불법점유에 해당하고, 이러한 점유를 전제로 한 유치권은 성립할 수 없습니다.

공사계약은 이미 해제되었고, 건물주는 사용승인을 받아 수년간 평온하게 사용해 왔으므로, 현재 점유는 정당성이 없다고 판단했습니다.

그래서 법원은 다음과 같이 결정했습니다.

점유자는 펜션 건물 내 특정 부분을 건물주에게 인도할 것

설치한 CCTV를 철거할 것

건물주의 관리·운영 업무를 방해하는 일체 행위를 금지할 것다만, 인도·철거에 대한 대체집행(법원이 대신 집행해 달라는 부분)은 일부 기각되었습니다.  

실무적 시사점

공사대금 분쟁이 있다고 해서 무조건 유치권이 인정되는 것이 아니며,
건물과 직접 관련된 채권인지, 점유가 적법한지 등이 핵심입니다.

펜션·상가 등 영업용 부동산에서 무단 점유와 유치권 현수막, CCTV 설치 등으로 영업이 방해되는 경우,
본안소송과 별개로 업무방해금지 가처분을 통해 비교적 빠르게 점유 회복과 방해금지를 구할 수 있다는 점을 보여주는 사례입니다